中登蘇陜國際金融中心這個項目為何遲遲不能復(fù)工？
文/張國政
▲ 中登蘇陜國際金融中心效果圖
路過西安金融商務(wù)區(qū)，映入眼簾的是孤零零的兩幢超高層樓宇矗立在西安浐灞生態(tài)區(qū)的大地上。
留給西安本地人的印象是：這兩幢超高層寫字樓停工好久了……
業(yè)界朋友問我：“張總，您是《陜西房產(chǎn)》主編。中登宋總投錢建設(shè)的中登蘇陜國際金融中心為何遲遲不能復(fù)工呢？就這個問題你能不能去把宋總采訪下？”
民有所呼，我有所應(yīng)；民有所盼，我有所為。深度剖析樓盤項目技術(shù)操作層面內(nèi)幕場景，也一直是我們《陜西房產(chǎn)》的看家本領(lǐng)。
中登蘇陜國際金融中心為何遲遲不能復(fù)工呢？我多次就這個問題追訪中登集團(tuán)董事長宋玉慶先生。然而，宋玉慶先生對此敏感問題總是三緘其口。
與其始終緘默不語，還不如主動公布真相，通過增信釋疑，讓外界得以了解是非曲直后會有更理性更公正的看法，從而為項目復(fù)工贏得更好外部環(huán)境和更多支持力量。
上面這段話，是我給宋玉慶先生的諫言。宋玉慶先生非常開明通達(dá)，采納了我的提議。
▲中登集團(tuán)董事長、總裁，陜西省江蘇商會創(chuàng)會會長宋玉慶先生（右）接受《陜西房產(chǎn)》創(chuàng)始人、主編張國政專訪
2018年3月21日下午，在中登集團(tuán)總部中登大廈，我們《陜西房產(chǎn)》就“中登蘇陜國際金融中心為何遲遲不能復(fù)工”這個問題專訪了宋玉慶先生。以下是問答全文：
1、《陜西房產(chǎn)》：首先，宋總您給外界簡報一下中登蘇陜國際金融中心概況，好讓外界對這個項目概況有一個基本的了解。
宋玉慶【中登集團(tuán)董事長】：好的。中登蘇陜國際金融中心這個項目位于西安浐灞生態(tài)區(qū)核心位置，東臨灞河，西臨浐水，與2011西安世界園藝博覽會主會址標(biāo)志性建筑——天人長安塔隔灞河相望，是中國西部地區(qū)罕見的大型濱水生態(tài)化國際金融商務(wù)區(qū)。2009年4月，我們中登集團(tuán)審時度勢，決定在西安金融商務(wù)區(qū)投資興建蘇陜國際金融中這個心項目，為陜西、江蘇的金融領(lǐng)域合作打造一個共同發(fā)展、互惠互贏的商務(wù)平臺。
中登蘇陜國際金融中心是由我們中登集團(tuán)在西安金融商務(wù)區(qū)投資興建的又一個里程碑式的項目,該項目總占地面積約200畝，分二期建設(shè)。其中：一期工程占地面積60畝，就是現(xiàn)在大家看到的兩幢150米超高層寫字樓，總建面約26萬平方米，包括地面以上35層約22萬平米、地面以下2層約5萬平米，單層建筑面積2000平米。目標(biāo)建設(shè)成集銀行、保險、證券、公司辦公、信托投資、高檔酒店、資產(chǎn)管理、律師事務(wù)所等金融機(jī)構(gòu)和金融中介機(jī)構(gòu)等為一體的綜合辦公寫字樓。一期工程連本帶息已投16.5億元人民幣。在中石油昆侖信托的大力支持下，項目主體施工已經(jīng)完成，外裝玻璃幕墻完成60%，內(nèi)部安裝完成40%。
▲中登蘇陜國際金融中心是規(guī)劃部門批準(zhǔn)的法定項目案名，是蘇陜合作的結(jié)晶，也是江蘇民營企業(yè)在陜西投資最大的項目
2、《陜西房產(chǎn)》：宋總，中登蘇陜國際金融中心為啥停工了？
宋玉慶【中登集團(tuán)董事長】：根源在于我們中登集團(tuán)向昆侖信托借的4.37億債務(wù)被提前一年宣布到期及其伴隨而至的法務(wù)問題，導(dǎo)致了中登蘇陜國際金融中心這個項目于2016年3月被查封而被迫停工。
3、《陜西房產(chǎn)》：聽說不少買家都與您秘密談判，擬收購中登蘇陜國際金融中心這個項目。為啥到今天為止，您也沒有出售這個項目以甩包袱來解困？或者說為啥最終沒有買家接手中登蘇陜國際金融中心這個項目呢？
宋玉慶【中登集團(tuán)董事長】：不瞞您說，我們中登集團(tuán)當(dāng)初對中登蘇陜國際金融中心這個項目定位是西安市城東區(qū)域的標(biāo)志性建筑，是國際標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓，層高4.2米。這個項目五證齊全，不欠政府一分錢規(guī)費(fèi)，我一直捂著想自持呢，所以呢也沒想著去售賣呢。大家也都知道，我們中登集團(tuán)干寫字樓是行家里手，實戰(zhàn)案例還有：中登大廈、中登文景大廈、中登西安國際企業(yè)中心等。
中登蘇陜國際金融中心這個項目因債務(wù)問題被查封后，來自浙江、上海等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)以及美國的實力財團(tuán)摩拳擦掌，紛至沓來，涌向浐灞，現(xiàn)場實勘，壓低估值，做著財富的美夢瘋搶這個項目……
過大的價格落差是談不攏的核心因素。我們中登集團(tuán)為中登蘇陜國際金融中心這個項目連本帶息共投進(jìn)去了16.5個億——這還沒有計算土地等其它增值因素。
4、《陜西房產(chǎn)》：聽說這個項目評估價只有10多億元——以嚴(yán)重低估的售價對外賤賣資產(chǎn)，對宋總您來說的確是個痛苦的選項。既然還沒有出售中登蘇陜國際金融中心這個項目，那么有沒有辦法或思路促使這個項目的收尾工程盡快復(fù)工呢？畢竟，項目老在那停擺、擱置著，久拖不決終究不是歸宿。
宋玉慶【中登集團(tuán)董事長】：中登蘇陜國際金融中心這個項目要實現(xiàn)復(fù)工，首先要解決與債權(quán)人——昆侖信托相關(guān)聯(lián)的法務(wù)債務(wù)問題。為了保證昆侖信托的合法權(quán)益不受損害，我們中登集團(tuán)同意在沒有歸還昆侖信托全部債務(wù)的情況下，仍將現(xiàn)有工程抵押在昆侖信托名下。這樣既滿足政府對該項目盡快竣工的要求，也滿足昆侖信托的權(quán)益保障，同時也保證了中登集團(tuán)的合法權(quán)益，這是一個多贏的局面。我們中登集團(tuán)懇求盡快啟動中登蘇陜國際金融中心這個項目復(fù)工，我方將及時辦理工程竣工驗收和產(chǎn)權(quán)大證。國政，我告訴您：經(jīng)過我們中登集團(tuán)不折不撓的努力，通過和債權(quán)方的多次溝通協(xié)商，終于有了破解難題的方案。
▲西安經(jīng)開區(qū)地標(biāo)性寫字樓——中登西安國際企業(yè)中心由中登集團(tuán)投資
5、《陜西房產(chǎn)》：宋總，您的意思是——中登蘇陜國際金融中心這個項目復(fù)工有希望了？
宋玉慶【中登集團(tuán)董事長】：我們正在與昆侖信托協(xié)商解決方案，此外西安市政府有關(guān)部門以及浐灞生態(tài)區(qū)管委會也提出明確要求“盡快復(fù)工”，一起為樹立西安金融商務(wù)區(qū)的形象和迎接2021年第十四屆全國運(yùn)動會的召開做出努力。預(yù)計近期就可解決中登蘇陜國際金融中心這個項目復(fù)工問題。
6、《陜西房產(chǎn)》：這下子中登蘇陜國際金融中心這個項目復(fù)工有希望了，這個喜訊讓人太開心了！我還想知道：中登蘇陜國際金融中心這個項目復(fù)工后，這個項目收尾工程的建設(shè)資金從哪兒來籌措呢？
宋玉慶【中登集團(tuán)董事長】：中登蘇陜國際金融中心這個項目復(fù)工主要涉及到六個方面：幕墻工程；電梯工程；強(qiáng)弱電工程；消防工程；中央空調(diào)系統(tǒng)；綠化及點亮工程。六個方面的工程量合計還需3.5億元資金投入。
在西安房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖的利好背景下，我們同時啟動銷售。我們計劃將中登蘇陜國際金融中心這個項目中的12萬平米的寫字樓全部出售，另外10萬平米的商業(yè)自持。
▲中登蘇陜國際金融中心這個項目五證齊全
7、《陜西房產(chǎn)》：中登蘇陜國際金融中心這個項目對外銷售，不僅有效滿足了眾多企業(yè)對寫字樓里辦公的需求問題，而且對咱們中登集團(tuán)來說還可以回籠資金。想聽聽宋總您這方面的思路或想法？
宋玉慶【中登集團(tuán)董事長】：我們中登集團(tuán)是一家有著25年創(chuàng)業(yè)歷程的民營企業(yè)，我們是干實業(yè)出身的，堅守“實業(yè)興國”理念。中登蘇陜國際金融中心這個項目五證齊全，不欠政府一分錢規(guī)費(fèi)。我們計劃復(fù)工后，緊接著開展銷售工作。我們已經(jīng)與世聯(lián)行達(dá)成協(xié)議，由世聯(lián)行負(fù)責(zé)銷售和招商。世聯(lián)行是中國房產(chǎn)代理銷售規(guī)模第一的企業(yè)。對于這個項目的未來，我們中登集團(tuán)充滿信心。
▲2012年6月7日，時任陜西省常委、常務(wù)副省長婁勤儉蒞臨中登蘇陜國際金融中心檢查指導(dǎo)工作。婁勤儉現(xiàn)任十九屆中央委員，江蘇省委書記，省人大常委會主任、黨組書記
8、《陜西房產(chǎn)》：寫字樓銷售在西安市場難度不容小覷呀。為啥您對中登蘇陜國際金融中心這個項目對外銷售滿懷信心？
宋玉慶【中登集團(tuán)董事長】：中登蘇陜國際金融中心這個項目位于浐灞生態(tài)區(qū)核心位置，東臨灞河，西臨浐水，在領(lǐng)事館旁，離地鐵站很近，具有獨一無二的地理位置。中登蘇陜國際金融中心這個項目是由中國十大建筑大師之一的崔愷先生原創(chuàng)的建筑方案，項目與2011西安世界園藝博覽會主會址標(biāo)志性建筑——天人長安塔隔灞河相望，天人長安塔是建筑大師張錦秋的作品。張綿秋大師的作品是古典融入了現(xiàn)代，崔愷大師的作品是純現(xiàn)代，這兩座建筑作品矗立在西安浐灞生態(tài)區(qū)天地間，是兩位大師的隔空對話，是對千年古都的獻(xiàn)禮。建筑，是凝固的音樂，傳遞的是一種境界和理想。
中登蘇陜國際金融中心這個項目是西安金融商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性工程，金融區(qū)、領(lǐng)館區(qū)、自貿(mào)區(qū)，這個位置在唐朝的時候叫廣運(yùn)潭。廣運(yùn)潭，歷史悠久，文化積淀深厚，廣運(yùn)潭是盛唐時期主要的港口之一，全世界的最高端的商品從這里進(jìn)入長安。我們在這里將要建設(shè)一個中登廣場，引進(jìn)中國大型連鎖酒店集團(tuán)——金陵酒店，這是中國自有酒店品牌里最好的，在全球有150多家連鎖酒店，進(jìn)西安這是第一家。金陵酒店規(guī)劃在裙樓里，裙樓就是按金陵酒店的要求設(shè)計的。然后規(guī)劃一個創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)。還有一個絲綢之路風(fēng)情街。
中登蘇陜國際金融中心是規(guī)劃部門批準(zhǔn)的法定項目案名，是蘇陜合作的結(jié)晶，也是江蘇民營企業(yè)在陜西投資最大的項目。江蘇和陜西是友好合作省份，1996年確定由江蘇對口幫扶陜西。中登集團(tuán)響應(yīng)國家號召，率先從沿海來到西安，中登蘇陜國際金融中心這個項目就是蘇陜兩省合作以來江蘇企業(yè)在陜西的最大單體投資項目。這個項目從籌劃到開發(fā)過程中，兩省政府各級部門給予了大力的幫助?？梢哉f，我們中登集團(tuán)是第一個到西安金融商務(wù)區(qū)“吃螃蟹”的，我們中登集團(tuán)率先到西安金融商務(wù)區(qū)投資的。
2021年全運(yùn)會要在浐灞召開，從地鐵、高鐵過來，這兩棟樓就豎在這里——位于北二環(huán)延伸線與東三環(huán)的交接處。
9、《陜西房產(chǎn)》：我看到您誓稱——必須在2018年重振中登集團(tuán)，而中登集團(tuán)擺脫危機(jī)、走出困境的標(biāo)志是中登蘇陜國際金融中心這個項目的復(fù)工。這個難度不可謂不大呀！
宋玉慶【中登集團(tuán)董事長】：做任何事情沒有節(jié)點怎么行，我們要倒逼自己。我們走出危機(jī)的標(biāo)志就是中登蘇陜國際金融中心這個項目復(fù)工。中登蘇陜國際金融中心的地位對于中登集團(tuán)是非常重要的。中登集團(tuán)作為江蘇籍企業(yè)，作為陜西省江蘇商會的會長單位來西安投資，沒有想到遭遇了我人生的第一個滑鐵盧。我雖年近花甲，但壯志未酬，為這個項目的復(fù)工東奔西跑，日夜勞作，也得到了很多人的同情和幫助。這是民營企業(yè)家的悲哀和幸福。如果不是為了債權(quán)人的利益，不是為了這份社會責(zé)任，我早就放棄這個項目了。為了長城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、昆侖信托等國有金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的保值增值，我的頭上增加了許多白發(fā)，心靈增加了許多創(chuàng)傷，感情受到了許多折磨，但我壯心不改：為了一個小小的中登夢，帶領(lǐng)中登集團(tuán)所有員工，勵志要把這個項目盡快做成。希望有關(guān)部門、有關(guān)方面，能夠認(rèn)真、客觀、依法、公正處理好這個項目的遺留問題。感謝西安市委、市政府對中登集團(tuán)的珍貴幫助。
中登蘇陜國際金融中心這個項目的峻工，將給2021年全運(yùn)會獻(xiàn)一份禮，為西安金融商務(wù)區(qū)爭一份光。中登蘇陜國際金融中心這個項目復(fù)工，不僅僅是一個工程的復(fù)工，在某種程度上它實際上意味著陜西經(jīng)濟(jì)特別是西安經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。
▲西安經(jīng)開區(qū)地標(biāo)性寫字樓——中登大廈由中登集團(tuán)投資
10、《陜西房產(chǎn)》：我聽說您為中登集團(tuán)徹底擺脫危機(jī)、走向復(fù)興大道設(shè)置了時間表和路線圖。給我們透露一下。
宋玉慶【中登集團(tuán)董事長】：解決中登集團(tuán)這一輪危機(jī)，我總共設(shè)定兩年時間。時間節(jié)點從2017年的1月1日到2019年春節(jié)前。計劃用兩年時間，讓中登集團(tuán)徹底擺脫危機(jī)、走出困境。擺脫危機(jī)、走出困境我們要分三步走。
第一步，一定要讓中登集團(tuán)活起來，救活這個企業(yè)，如果不救活這個企業(yè)，那就沒有擺脫危機(jī)、走出困境的機(jī)會，所以首先要救活企業(yè)?！盎睢弊执淼谝粋€階段。2017年經(jīng)過艱辛的努力，第一步目標(biāo)已經(jīng)實現(xiàn)。
第二步，厘清債務(wù)，處理好法務(wù)關(guān)系，盤活資產(chǎn)。資產(chǎn)該處置的處置，把整個企業(yè)理順，這個叫盤活的“盤”字。資產(chǎn)、債務(wù)、法務(wù)這些問題一定要解決好。解決債務(wù)的核心是與個人有關(guān)的債務(wù)一定要先解決，與機(jī)構(gòu)有關(guān)的債務(wù)后解決。這是原則，這是我公開給他們說的。我把房子賣給業(yè)主，先要把房子給業(yè)主；我欠職工工資先把工資一補(bǔ)；我欠村民的過渡費(fèi)，我先把過渡費(fèi)給了。這些債優(yōu)先處理。這是必須做的。先個人后機(jī)構(gòu)，先小后大，先易后難。按照這個次序、按照這個原則處理我的債務(wù)。這件事應(yīng)該在今年下半年前處理妥當(dāng)。我比較內(nèi)疚的是：業(yè)主買的房我們還沒有交，這樣的業(yè)主至少還有400人。定了房子，交了定金，付了首筆款，按理說我們早就該交房子了，但沒有交，我們一定要把這些人的問題解決好?，F(xiàn)在，購買這些房子的項目已經(jīng)全部復(fù)工了，竣工指日可待，今年內(nèi)肯定交給大家。第二種情況就是村民的過渡費(fèi)。這個和村民利益有直接關(guān)系，一定要結(jié)清。實際上政府一直在幫助我們，幫我們解決了十里鋪東村、牛王廟村兩個城改項目的村民過渡費(fèi)問題。村民一下子就穩(wěn)定下來了，他們對黨委、政府非常感恩。第三，解決我們的員工工資問題。第四，解決其他個人欠款，包括合作單位的欠款。對長城資產(chǎn)、昆侖信托、信達(dá)資產(chǎn)及銀行債務(wù)，盡可能在今年上半年全捋順，把這些債務(wù)全部厘清。中登集團(tuán)的總債務(wù)不超過25個億，中登集團(tuán)的實際資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個數(shù)字，不存在資不抵債的問題。以前曾流傳的“老宋，資不抵債了，要破產(chǎn)了”的謠言，如今已不攻自破。企業(yè)注冊成立的時候有《公司法》，企業(yè)破產(chǎn)的時候有《破產(chǎn)保護(hù)法》?！镀飘a(chǎn)保護(hù)法》是保護(hù)企業(yè)主的，辦企業(yè)做虧了大家都來打你、都來殺你——那是非法的。沒有這個《破產(chǎn)保護(hù)法》誰也不敢做企業(yè)，這是個完整的法律體系。
第三步，振興中登集團(tuán)。我們中登集團(tuán)要重新建立企業(yè)制度、企業(yè)構(gòu)架，讓企業(yè)在經(jīng)過一輪危機(jī)之后，重新崛起。為什么說這一輪危機(jī)對企業(yè)非常值得呢？經(jīng)歷這一輪危機(jī)，把企業(yè)砸實了，企業(yè)更加穩(wěn)健了。像人一樣，人的一生，不可能平平安安，肯定會遇到酸甜苦辣、曲曲折折。而企業(yè)遇到這些，對企業(yè)的成長壯大是極為有利的，它首先把企業(yè)的基礎(chǔ)砸實了。做企業(yè)更加現(xiàn)實了，考慮問題更加客觀了，企業(yè)的目標(biāo)和理想更加明確了。我相信，中登集團(tuán)經(jīng)過這一輪危機(jī)之后，將會最先站起來，它比以前強(qiáng)大得多，強(qiáng)大十倍。我們遇到困難、遇到問題，我們不推責(zé)，不抱怨，不跑路。千方百計地面對，在面對危機(jī)的兩年多時間，我們肯定從中積累了很多經(jīng)驗。中登集團(tuán)始終是個正能量的企業(yè)，最苦最難的時候我們企業(yè)都是充滿正能量的。
▲西安經(jīng)開區(qū)地標(biāo)性寫字樓——中登文景大廈由中登集團(tuán)投資
11、《陜西房產(chǎn)》：中登集團(tuán)在這輪危機(jī)中并沒有垮掉，太不簡單了。在我看來，宋總您作為企業(yè)掌門人——關(guān)鍵時刻您既是指揮員，又是戰(zhàn)斗員。對吧？
宋玉慶【中登集團(tuán)董事長】：好多企業(yè)突然倒掉了，一夜之間倒掉了，實際上是企業(yè)文化有問題。按理說企業(yè)不可能一夜之間倒掉，幾十年的企業(yè)怎么會一夜之間倒了呢？實際上是老板不再堅持了，放棄了。老板要對員工好，這是肯定的。因為老板的利潤是員工工作得來的剩余價值，不是憑個人的。老板要感恩員工，尤其是勞動密集型企業(yè)，是靠員工的勞動和智慧，老板不能忘記這一點。員工也要感恩企業(yè)，因為就業(yè)競爭很激烈，如果沒有一個好的企業(yè)、沒有一個好的老板給你就業(yè)的平臺，那么你會失去這份工作，那么吃飯就會存在問題，所以員工也應(yīng)該感恩這個企業(yè)。反過來，這個企業(yè)的員工和這個企業(yè)的老板，彼此之間形成一個利益共同體。感恩政府，感恩社會，感恩市場。中登集團(tuán)經(jīng)過這場危機(jī)，特別有價值，對企業(yè)有價值，對社會有價值。這場危機(jī)的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我的想像，尤其對我人生的價值，對中登未來的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我的想像。
國政，我告訴你：在政府有關(guān)部門、法院、債權(quán)人等各方努力、配合、包容、諒解下，中登蘇陜國際金融中心這個項目很快就會復(fù)工，大家拭目以待吧！
感謝所有幫助我的人！
▲2018年3月19日，在中登文景大廈召開了中登蘇陜國際金融中心寫字樓營銷思路溝通會。中登集團(tuán)董事長宋玉慶、副總裁劉磊，世聯(lián)行西北區(qū)總經(jīng)理肖新志、副總經(jīng)理王榮冰及中登集團(tuán)相關(guān)高管參加會議
（本文作者系陜西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長、《陜西房產(chǎn)》創(chuàng)始人張國政）
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