簽約賣房后房?jī)r(jià)上漲，有賣家選擇“寧可違約也不賣”。廣州市民王某就遇到了這一狀況，王某本欲花125萬元買潘某的房，沒想到房?jī)r(jià)上漲后潘某不賣了，王某只得花168萬元購買了與潘某同棟樓的房。為此，王某把潘某告上法庭，法院判決潘某除返還定金、支付違約金外，還要賠償其購房差價(jià)損失。

       記者11月8日獲悉，廣州市天河區(qū)法院一審判決賣家除返還定金、違約金外，還要賠償房?jī)r(jià)差額損失15萬元。經(jīng)二審近日調(diào)解，賣家最終要承擔(dān)的房?jī)r(jià)差額損失為10萬元。

       二審法官就此表示，二手房屋買賣合同簽訂后，因房?jī)r(jià)漲跌而惡意違約的，違約方應(yīng)承擔(dān)的損失不僅包括直接損失，還包括守約方的可得利益損失，包括房屋漲跌所造成的購房差價(jià)損失。

雙方已約定違約責(zé)任

       時(shí)間追溯到2016年8月11日。當(dāng)天，王某（買方）與潘某（賣方）及某房地產(chǎn)代理有限公司（經(jīng)紀(jì)方）簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，總樓價(jià)125萬元。合同還約定了違約責(zé)任：因買方或賣方違反本合同約定，逾期未超過十天的，違約方須按逾期每日總樓價(jià)的1 向守約方支付違約金；逾期超過十天仍不履行的，守約方有權(quán)解除合同并要求違約方承擔(dān)定金責(zé)任（雙倍返還定金或沒收定金）或支付等額于總樓價(jià)10%的違約金；逾期十天仍未履行的，但守約方同意繼續(xù)履行的，守約方有權(quán)要求違約方按每日樓價(jià)款的1 支付違約金。

       合同簽訂當(dāng)天，王某支付了定金5萬元。此后，王某與潘某約定于2016年11月3日前往房管部門辦理過戶手續(xù)，但當(dāng)日潘某以其未帶身份證原件及經(jīng)紀(jì)方不在場(chǎng)為由拒絕辦理過戶。王某委托律師于次日向潘某發(fā)出《律師函》，要求潘某在同年11月8日前協(xié)助王某辦理案涉房屋的遞件手續(xù)，但潘某未予理會(huì)。

潘某在2016年11月15日明確表示不再向王某出售該房。

買家多花30.5萬另買房

此房沒買成，王某于2016年11月25日向案外人楊某購買了與涉案房屋同棟樓的另一套房，成交價(jià)168萬元，并辦理了過戶手續(xù)。

隨后，王某向法院起訴，請(qǐng)求判令潘某向其返還定金5萬元并支付違約金12.5萬元，同時(shí)賠償房?jī)r(jià)差額損失30.5萬元（168萬元-125萬元-12.5萬元）。

       廣州市天河區(qū)法院一審認(rèn)為，王某、潘某簽訂的合同合法有效。結(jié)合證據(jù)，王某在2016年11月3日具備支付首期款32萬元的能力且當(dāng)時(shí)也取得了銀行同意貸款證明的情況下，潘某主張王某逾期支付購房款及無付款能力，缺乏事實(shí)依據(jù)；且即使潘某認(rèn)為當(dāng)日經(jīng)紀(jì)方未到場(chǎng)，雙方對(duì)付款時(shí)間存在爭(zhēng)議，但王某后以多種方式催促潘某辦理遞件手續(xù)。因而，潘某拒絕履行合同依據(jù)不足，已構(gòu)成根本違約。

       法院指出，基于王某、潘某對(duì)解除合同均無異議，潘某應(yīng)將王某已付的定金5萬元退還王某。此外，根據(jù)合同約定，潘某逾期辦理交易手續(xù)，王某有權(quán)要求潘某支付等額于總樓價(jià)10%的違約金。因王某已充分舉證證明其在潘某拒絕履行合同當(dāng)月向案外人購買了與案涉房屋同棟的房屋，房屋價(jià)格為168萬元，與王某、潘某簽訂合同時(shí)約定案涉房屋價(jià)格125萬元，存在較大差額，王某確實(shí)存在實(shí)際損失，故對(duì)王某要求潘某支付違約金12.5萬元的訴訟請(qǐng)求，予以支持。

       關(guān)于王某要求潘某支付房?jī)r(jià)差額損失30.5萬元的訴請(qǐng)，法院認(rèn)為，因房地產(chǎn)交易價(jià)格受多種因素影響，包括房屋的面積、朝向、樓層等，加之已判令潘某向王某支付違約金12.5萬元，足以彌補(bǔ)潘某的部分實(shí)際損失，一審根據(jù)公平原則，酌情判令潘某向王某支付房?jī)r(jià)差額損失15萬元。

       一審宣判后，潘某不服并上訴，表示只愿返還定金，稱其已于2016年11月3日及同月15日明確告知王某不再出售案涉房屋，已盡到及時(shí)告知義務(wù)，無需承擔(dān)房?jī)r(jià)上漲造成的差價(jià)損失等所有法律責(zé)任。

       據(jù)悉，經(jīng)廣州中院充分調(diào)查，潘某已意識(shí)到其拒售房屋的理由難以成立，主動(dòng)提出調(diào)解要求。最終雙方達(dá)成協(xié)議：潘某退還定金5萬元，賠償違約金12.5萬元和購房差價(jià)損失10萬元。

釋疑

如遇單方違約該怎么辦？

由守約方“說了算”

       二審法官表示，近年來，隨著廣州市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的日趨成熟，因二手房買賣引發(fā)的糾紛呈現(xiàn)增多趨勢(shì)。本案糾紛系賣方無正當(dāng)理由拒絕繼續(xù)出售房屋引起，屬于單方違約的情形之一。

根據(jù)合同法規(guī)定，合同相對(duì)方在簽約后，均應(yīng)依約全面履行合同，在沒有合同約定或法定事由的情況下，未經(jīng)雙方協(xié)商一致，不得隨意變更或解除合同。在單方違約的情況下，合同是繼續(xù)履行還是解除，選擇權(quán)應(yīng)掌握在守約方手中。

惡意違約要承擔(dān)哪些損失？

包括購房差價(jià)損失

       法官表示，二手房屋買賣合同簽訂后，雙方均應(yīng)誠信履約，維護(hù)市場(chǎng)交易秩序。因房?jī)r(jià)漲跌而惡意違約的，違約方應(yīng)承擔(dān)的損失不僅包括直接損失，還包括守約方可得利益損失，包括房屋漲跌所造成的購房差價(jià)損失。

差價(jià)損失賠償如何確定？

具體情況具體分析

       該法官認(rèn)為，一般情況下，對(duì)于房屋差價(jià)損失金額的確定，如雙方對(duì)計(jì)算方式有約定的從其約定；雙方無約定，經(jīng)協(xié)商仍不能確定的，建議由法院向當(dāng)事人釋明后，當(dāng)事人提出申請(qǐng)，法院委托有評(píng)估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)漲跌情況進(jìn)行評(píng)估鑒定。若雙方當(dāng)事人均不同意評(píng)估，而當(dāng)事人已提交相關(guān)證據(jù)可證明其另購房屋與訴爭(zhēng)房屋在位置、面積等方面存在高度可比性的情況下，可以考慮以兩套房屋的單價(jià)差額乘以訴爭(zhēng)房屋面積來確定房屋差價(jià)損失，并需綜合考慮違約原因、過錯(cuò)程度及守約方實(shí)際支出等因素。至于當(dāng)事人經(jīng)法院釋明后明確表示拒絕評(píng)估，又不能提交相應(yīng)證據(jù)證明房屋差價(jià)損失的，則應(yīng)按照舉證責(zé)任的分配原則，由負(fù)有舉證責(zé)任的一方承擔(dān)不利后果。

（金羊網(wǎng)新聞）

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